Про юридические услуги. Кому и когда нужен юрист. На примере анализа договора аренды/субаренды.
Комплексный анализ договора аренды.
В этой познавательной статье, написанной по мотивам одного реального дела, показывается, в чём же кроется исконный смысл обращения к услугам юриста в договорном вопросе, который, казалось бы, настолько понятен, очевиден и доступен для разрешения любым мало-мальски грамотным бизнесменом, предпринимателем, что привлечение юриста-профессионала выглядит неким излишеством.
В тексте статьи есть полезная информация консультационного характера, которую вы получите, если внимательно прочитаете эту статью. Только лишь за подобную информацию любой уважающий себя адвокат запросил бы не меньше 5 000 рублей, а юрист из юридической фирмы — и того больше.
Я делюсь этой информацией с вами без оплаты. Пожалуйста, используйте её в вашей деятельности. Самое главное — не поленитесь, прочтите внимательно весь текст.
Приступим.
Юридические услуги и договор аренды/субаренды: как обычно это бывает
Очень часто наблюдал и наблюдаю в своей практике, вот уже на протяжении более 20 лет, примерно одну и ту же картину. Она такая в бизнесе, она такая и у обычных граждан, небизнесменов.
При всём обилии возможностей поступить грамотно, предпринять действия, которые позволят избежать ненужных финансовых потерь, бизнесмены и обычные граждане чаще всего действуют так, как им подсказывает их собственное правосознание, собственный опыт и собственные знания. При этом действия, которые совершаются, может быть и правильные, но с юридической точки зрения, как правило, несвоевременные, запоздалые, а потому — неэффективные, и даже — невыгодные. Это не превентивные действия, позволяющие контролировать ситуацию, не упреждение ситуации, это реагирование на неё. Это не управление ситуацией, это подчинение ей.
Собственно, подобное касается не только юридических услуг, про которые я сейчас завожу речь. Это касается любых профессиональных консультационных услуг, за которые надо заплатить, прежде чем ими воспользоваться. Но рассматривать я буду лишь то, в чём считаю себя профессионалом, и в чём обладаю значительным и опытом и знаниями. Поэтому — непосредственно к юридическим услугам.
Юридические услуги и реальная бизнес-ситуация, связанная с договором аренды
Индивидуальный предприниматель, который арендует площадь в торговом центре для торговли чем-либо. Условия таковы, что арендная плата уплачивается поквартально, единоразово вперёд за квартал. Также изначальное условие договора — внесение депозита на счёт арендодателя в размере суммы арендной платы за квартал. Всё, по большому счёту, стандартно, обычно.
Есть одна деталь: арендодатель — не собственник, а сам, в свою очередь, арендатор. И сдаёт площади в субаренду. Имеется разрешение собственника недвижимости (начального арендодателя) на сдачу площадей в субаренду.
Но вот незадача.
Между собственником недвижимости и арендатором, сдавшим площади в субаренду очень напряжённые отношения, более того, случился разлад. Причины неважны. Важны последствия. Начального арендатора хотят убрать из цепочки арендных отношений. Всеми законными и незаконными средствами ему начинают мешать.
Тоже типичная ситуация: сперва — дружба навеки, спустя какое-то время — разлад и противостояние.
Как вы думаете, на ком негативно отражается вся эта ситуация прежде всего? Правильно! На конечном арендаторе. На том, кто непосредственно занимается зарабатыванием денег с использованием арендованных площадей. На торговце товаром. При этом он даже близко не в курсе того, что происходит между собственником недвижимости и начальным арендатором.
Проблема по договору субаренды возникла
В один из рабочих дней сотрудники этого арендатора, ИП — продавцы, приходят на работу. Приходят, и не попадают в свой магазин. Не просто в магазин, а вообще — в торговый центр. Он закрыт. И когда откроется — никто не говорит. Двери закрыты, опечатаны, на звонки никто не отвечает. Никого найти невозможно. Сам ИП растерян и не понимает, что же случилось.
Так продолжается день, два, неделю. Месяц, второй… Ваши действия как бизнесмена в данный момент?
Нормальные действия — максимально быстро продолжить бизнес. Шаги понятны и стандартны: надо где-то организовать другую точку, перевезти туда товар, перевести туда сотрудников и продолжить работать дальше.
Но надо ещё забрать свои деньги у арендодателя, которые ему заплачены за квартал вперёд. Причём, если вы не забыли, то заплачены они практически дважды: арендная плата за квартал вперёд и депозит в размере квартальной арендной платы.
ИП открывает заключённый договор субаренды, и впервые с момента его подписания начинает читать. Вопросы: «Зачем же я заплатил вперёд? Зачем я подписал такой договор?» — лишь малая толика тех мыслей, что проносятся у него в голове.
Вопросы эти, безусловно, важные. Их приходится задавать, на них надо давать ответы. Однако делать это надо было не сейчас, а ещё на этапе выбора места для магазина и подписания договора аренды.
Как обычно бывает при заключении договора аренды, или Зачем мне юридические услуги
Безусловно, оправдываясь в своих просчётах при заключении договора аренды, ИП, владелец бизнеса, убедит и себя, и всех вокруг, что не было других вариантов арендовать эту площадь, Только на таких условиях. И никак иначе.
В качестве возражения можно лишь спросить: а вы пробовали изменить условия договора, который был вам предложен? «Конечно! Мы обращались к арендатору и нам сказали, что либо такие условия, либо договор не будет заключён.» Как показывает практика, в 80% случаев всё происходит как раз-таки с точностью «до наоборот». Никто даже и не думал задавать вопросы по условиям проекта договора.
Очень хорошо уже, если владелец бизнеса в принципе прочитал проект договора перед подписанием. Совсем хорошо, если он проанализировал предложенный вариант. Последнее происходит лишь в одном случае из 10. Причины этого — всегда разные, но суть не в них.
Ну а привлечение профессионалов, юристов, для рядовых бизнесменов, у которых нет штатного юриста, — это вообще, к сожалению, из разряда «экзотики». Не так? Согласен, бывают «продвинутые бизнесмены», которые всегда перед принятием того или иного решения советуются со специалистами или даже привлекают их к участию в процессе заключения договора. Очень надеюсь, что именно вы так и поступаете. Тем самым вы снимаете большинство рисков, которые могут возникнуть впоследствии просто по причине небрежного внимания к оформлению фактических отношений.
Но, повторюсь, в 80% случаев всё происходит примерно так: «О! Есть площадь, сдают в аренду! Место шикарное, проходное, народ ходит, надо брать! Скорей, скорей, пока кто-то другой не снял». «Что? Условия драконовские? Да ладно, ничего страшного, перехватимся кредитом на оборотку, продажи нарастим, потом за счёт быстрой оборачиваемости денег погасим кредит, всё будет хорошо. Да и деньги, которые вперёд уплачены, никуда же не денутся, они — у арендодателя, он сказал, что проблем с возвратом не будет. Ну а потребуется — через суд заберём! Зато сейчас у нас какое шикарное место будет!..» «Давайте договор! Где подписать? Здесь? Отлично! Подписано! Когда можно размещаться? Хоть завтра? Прекрасно! Завтра и начнём…»
И вот когда уже договор подписан, деньги проплачены, торговая точка работает, вот тогда в случае проблемных ситуаций изъяны, допущенные на стадии заключения договора, начинают работать в роли «откопанной мины»: неожиданно, необычно и опасно.
Вдруг становится понятно, что условия договора таковы, что для того, чтобы забрать депозит, надо прекратить арендные отношения. А это возможно не ранее чем через полгода после заключения договора, и не позднее чем за три месяца до момента предполагаемого прекращения договора. Но перед этим надо уплатить арендную плату за предстоящий период, и уплатить точно в срок, поскольку несвоевременная оплата влечёт начисление штрафных санкций…и т.д. и т.п.
Представьте себя на месте этого бизнесмена. (Дальше какое-то время повествование пойдёт именно так, как будто вы и есть этот бизнесмен, предприниматель, ИП.) Вы же не собираетесь прекращать свой бизнес, вы готовы работать. Вам не нужно прекращать договор аренды, вас всё устраивает, а потому вы готовы уплачивать за три месяца вперёд. Да это и хорошо в чём-то. Это дисциплинирует и заставляет планировать деятельность, а для бизнеса дисциплина и планирование — это почти половина успеха. И вы стараетесь чётко соблюдать все прописанные условия договора.
И всё бы — ничего, если бы не возникшие проблемы между собственником недвижимости и арендатором, который для вас выступает арендодателем…
Проблема по договору аренды продолжается
В общем, не пускают ни ваших продавцов, ни вас в вашу торговую точку, в ваш магазин. Вам кажется, что это какое-то недоразумение, что так не может быть. Но связи с арендодателем установить не получается. Ну, может быть, по телефону он ещё и ответит, но лишь то, что он сам вам перезвонит. Проходит день, два, неделя…
У вас лопается терпение, правдами и неправдами вы наконец добираетесь до вашего арендодателя. И требуете вернуть уплаченные деньги. Вам же обещали это сделать без проблем!
Арендодатель не отказывается от своих слов. Он рассказывает душещипательную историю, почему возник весь этот «сыр-бор». Со слов вашего арендодателя, у его арендодателя поменялось руководство, которое решило, что им не нужны всякие промежуточные агрегаторы-арендаторы, сдающие в субаренду (вы тут радуетесь тому, что наконец-то собственник недвижимости стал думать правильно, вам же тоже не совсем понятно, для чего в этой схеме лишняя прослойка в виде вашего арендодателя. Это даже отличный для вас вариант!). Но вас уверяют, что для вас это не проблема. Просят прощения, что так получилось с работой вашей торговой точки. Но обещают, что все проблемы уже почти решены и со дня на день всё снова будет работать. И просят не торопиться прекращать договорные арендные отношения. В конце концов, можно ещё день-другой подождать, думаете вы, ведь арендодатель — человек серьёзный, просто так языком трепать не будет. А прекращать договор сейчас — ну никак не самое подходящее время, вы же только-только выплатили кредит на оборотку и начали зарабатывать себе. Ладно, думаете вы. Подождёте ещё день-другой.
Проходит день, другой, неделя… Ничего не меняется.
А вот уже и месяц прошёл, как торговая точка не работает.
Выручки нет, товар лежит, не торгуется. Продавцам, пусть номинальная, но зарплата капает, надо платить также водителю, бухгалтеру и т.п. И за аренду заплачено…
Но вы по-прежнему не в курсе, что вашего арендатора не просто хотят исключить из цепочки. Вы не знаете, что владелец недвижимости имеет вообще другие планы на этот торговый центр. И он не собирается в принципе дальше продолжать сдавать площади в аренду торговым точкам.
В очередной раз, терпение заканчивается. Вы принимаете решаете, что всё, хватит, надо что-то предпринимать действенное и по закону…
Предприниматель и его юридическая деятельность по договору аренды
Вы пишете письмо, что прекращаете договор аренды и просите вернуть вам денежные средства за период, когда вы не могли использовать арендованные площади. А это ни много, ни мало, но уже месяца два. Вы снова с превеликим трудом добиваетесь встречи с вашим арендодателем. И заявляете ему, что он нарушает условия заключённого между вами договора аренды. «Субаренды.» — уточняет ваш арендодатель, который, на самом-то деле, является субарендодателем, и про себя ухмыляется.
А ухмыляется он, потому как понимает, что вы только сейчас начинаете задумываться, что есть аренда, а есть субаренда, что только сейчас вы прочитали текст договора и не поняли до конца, что вы вправе сделать, а что нет и т.п. Что в вопросах юридической терминологии и толкования вы не настолько сильны, как в вопросах торговли своим товаром. Да и вообще, видно невооружённым взглядом, что у вас имеются проблемы с правовой поддержкой.
Своего юриста у вас нет, юриста со стороны вы даже и не подумали привлечь.
И вам начинают рассказывать, что собственник недвижимости нарушает условия договора аренды, заключённого с вашим арендодателем/субарендодателем, что по этой причине ваш арендодатель/субарендодатель уже обратился в суд с иском о понуждении арендодателя-владельца недвижимости о понуждении к исполнению заключённого договора аренды. Что суд де вот-вот состоится, что решение «железно» будет в его пользу, а потому вся эта проблема разрешится и в его, и в вашу пользу. Опять у вас сомнения. Человек-то серьёзный, как ни крути.
Однако вы вспоминаете, что ваша торговля уже который месяц стоит, себя перебарываете, и сообщаете, что вас не устраивает подобное положение вещей, что вы прекращаете со своей стороны договор аренды и требуете вернуть деньги, которые уплатили. Вы вручаете ему письмо, где все эти требования изложены. Вы искренне считаете себя правым и, набравшись наглости, на волне эмоционального подъёма, заявляете, что если он в ближайшие два дня не выплатит причитающиеся вам, по вашему мнению, денежные средства, то вы обратитесь с соответствующим заявлением в суд.
Арендодатель, который на самом деле — «субарендодатель», поняв, что вы настроены серьёзно, с видом человека, который искренне готов полностью и точно выполнить свои обязательства перед вами, забирает ваше письмо, читает его и утвердительно сообщает, что ни капли не сомневается в вашей правоте, что правомерность ваших требований настолько очевидна, что, как бы ему ни было тяжело, но он исполнит ваши требования. Однако для этого необходимы пара-тройка дней: надо саккумулировать деньги и совершить платёж в вашу пользу.
Вы, внутри довольный собой, радующийся тому факту, что практически решили свой вопрос, но внешне не показывающий своим видом абсолютно ничего, оставляете ему своё письменное требование, сказав напоследок, что завтра-послезавтра ему позвоните, подтвердить, что деньги пришли. И важно уходите.
Проходит день, другой…Ничего не меняется
Предприниматель созрел до юридических услуг: не поздновато?
Вы начинаете бесится, понимая, что вас банально «кидают». И решаете: «Всё! Хватит! Я не позволю просто так над собой издеваться! Подаём в суд!»
Звучит круто — «подаём в суд!». А что и как?.. Вот тут загвоздка… Ни вы сами, никто другой из вашего окружения никогда не ходили в суд. В принципе, это нормально для обычного человека и обычного предпринимателя. Но иногда такой вопрос всё-таки возникает…
Весь ваш опыт судебных разборок — это дело у мирового судьи по административному правонарушению, когда вас вызывали в суд из-за нарушения ПДД, за выезд на полосу встречного движения.
Тогда было похожее состояние: пришла повестка из суда, вы тоже не знали, что делать.
Один старый знакомый вам порекомендовал какого-то юриста или адвоката, точно не помните, у которого «подвязки в суде», может «порешать вопросы как надо». Естественно, небесплатно. Вы встретились с этим «рекомендованным лицом», который произвёл впечатление умудрённого опытом, бывалого сутяжника, каких часто показывают в кино. «Сутяжник» затребовал с вас денег за решение вопроса с судьёй. Деньги — вперёд и полностью. Никаких отсрочек и рассрочек. Конкретная сумма уже стёрлась в памяти, но было что-то в диапазоне от 20 до 50 тысяч.
Деньги вы отдали, а прав на управление автомобилем вас всё равно лишили на четыре месяца.
«Рекомендованный юрист характерного вида» сообщил, что в «последний момент нагрянула проверка с городского суда, дело у судьи, с которым всё уже было договорено, забрали и передали на рассмотрение другому. С которыми договориться было просто невозможно, но он «сумел выжать» из ситуации максимально возможное, поэтому лишение состоялось не на полгода«.
Сколько же из переданных денег предназначалось в суд, а сколько — «сутяжнику» — осталось загадкой.
Это и был весь ваш «богатый» опыт общения с юристами и опыт судебных тяжб… Причём, это далеко не конец истории. Чуть дальше я её продолжу, поскольку в ней есть ещё интересные детали.
А что же делать сейчас в вашем положении?
Вы прекрасно понимаете: самому в суд обращаться — тухлый номер. Вы и близко не представляете, с какой стороны к этому подступиться. Совершенно очевидно, что вам в помощь в этой ситуации нужен человек, который разбирается в юридических вопросах. Вопрос — где же взять такого, который поможет?
Дабы не потерять нить изначально заложенную в данную статью, я напомню, что речь шла о юридических услугах. О том, когда и зачем они нужны для бизнеса. И не только.
Действительно, а нужны ли бизнесу юридические услуги?
Попробуйте представить.
На стадии заключения договора аренды или субаренды, при прочтении того, что было в нём изначально записано, вы знаете, какие сложности могут возникнуть, если его подписывать в предложенном виде. Насколько бы вас устроило заключение его на таких условиях?
А какие варианты изменений вы бы могли предложить, чтобы они устраивали обе стороны, или, как минимум, вас?
Как бы вы попробовали скорректировать свою деятельность и поведение вообще, зная о возможных рисках?
А насколько реально, на ваш взгляд, что сам бизнесмен, не имеющий юридического образования и практики, знает, понимает и учитывает все эти нюансы при заключении договора аренды?
Заметьте, мы даже не рассматриваем конкретное содержание текста предложенного договора. А там тоже было всё далеко не так, как это бывает в договорах, которые «знающие бизнесмены» обычно называют «стандартными».
Кстати, стандартным договор можно назвать лишь в одном случае: когда этот договор относится к категории так называемых «договоров присоединения». Вот про такой договор можно вести речь, что он стандартный договор.
У него один «стандарт» для всех: для стороны предлагающей его заключить и для стороны, желающей его заключить. При этом у стороны, желающей его заключить, есть лишь два варианта действий: внести свои данные и подписать этот договор или же не подписывать его.
Все остальные договоры, как бы их ни пытались преподнести незыблемыми и неизменными, не могут считаться стандартными.
Так вот. Возвращаясь к договору аренды/субаренды, про который я тут так подробно и, в то же время, общо рассказываю.
Допускаю, что вопросы, поставленные выше, носят абстрактный характер, а потому — не совсем понятны. Трансформирую их так, чтобы они стали более «приземлёнными».
Итак.
Если бы вам предложили заключить договор аренды торговых площадей, согласно которому вы бы обязались заплатить арендную плату фактически за полгода вперёд, не зная, какую отдачу эта арендованная площадь будет вам приносить, с риском того, что при возникновении проблемной ситуации денежные средства, равные арендной плате за полгода, на непонятный срок «зависнут» у арендодателя, и, вполне возможно, что вам придётся их «выцарапывать» у него через суд, насколько вероятным было бы ваше желание заключить такой договор?
Ответ, мне кажется, очевиден. Вы сейчас несколько раз прочитали написанное, ничего не поняли, решили: «ладно, не суть, потом разберёмся», допуская, что какой-то подвох где-то тут есть.
Если же так случилось, что вы сразу поняли, что написано, то также вы поняли и то, что заключать на таких условиях договор для ведения своего бизнеса — это прямая дорога к тому, чтобы загубить этот бизнес.
У вас ещё остались сомнения для чего тут юрист и предлагаемые им юридические услуги?
Тем, кто не понял связь между договором аренды и юридическими услугами, поясняю.
Грамотный юрист, к категории которых я также отношу и себя, практически сразу, после первого же прочтения проекта договора, как минимум, вскроет и обозначит подавляющую часть рисков, вытекающих из предложенного к заключению договора. В результате чего уже при принятии решения: заключать договор в представленном виде или не заключать, подписант будет знать какие конкретно могут возникнуть риски и станет эти риски учитывать. Это будут уже не личные догадки, основанные на богатом жизненном опыте, о том, что вроде бы риски есть, но без понимания, какие это риски, и в чём они выражаются. Это будет экспертное мнение юриста-профессионала.
А если подписант-бизнесмен проконсультируется, что можно сделать в такой ситуации, и получит от юриста несколько вариантов изменений предложенного проекта договора, на основе которых он совершенно спокойно сможет выдвигать другой стороне свои встречные предложения, торгуясь по представленным условиям?
Насколько лучше такой подход при заключении договора? Как, на ваш взгляд, изменяются возможности бизнесмена в обеспечении защиты своих интересов в последующем?
Совершенно очевидно, что использование услуг юриста-профессионала, который прекрасно разбирается в анализе договоров и выявлении потенциальных рисков при заключении договора настолько же логично, правильно и органично, насколько правильно и разумно, поехав в первый раз на рыбалку в новое и незнакомое место, прихватить с собой опытного и бывалого местного сопровождающего. Это, безусловно, не гарантирует, что рыба будет кружить вокруг вашего крючка с наживкой и цепляться за него сама, но, как минимум, вы будете знать, куда поехать, где лучше клёв и на какую наживку ловить. При этом рыбу вы всё равно поймаете и хоть минимальное удовольствие от рыбалки, но получите.
Таким образом, возвращаясь к нашему бизнесмену-арендатору, согласитесь, что даже элементарное предварительное профессиональное изучение договора могло его остановить от заключения договора на таких условиях. Условиях, когда любое недобросовестное действие арендодателя приводит к очевидным финансовым сложностям для арендатора, преодолеть которые оперативно ну уж точно никак не получится.
Юридические услуги: почему за них стоит платить.
Естественно, услуги юриста-профессионала надо оплачивать. И оплачивать вперёд, до того, как возникнет какой-либо казус. Тут уже возникает нормальная обычная «дилемма жадности» предпринимателя: заплатить сейчас 10 — 15 тысяч рублей за анализ обычного (на взгляд бизнесмена) договора, или же сэкономить эти деньги.
Ведь совсем необязательно, что всё будет плохо и арендодатель поведёт себя так, что причинит убытки. Ведь не всегда же и не все же контрагенты недобросовестные.
Да и вообще: за что тут платить?!
Ну прочитает юрист договор, так я это и сам могу сделать. Ну расскажет он мне что-то, но я это и сам знаю. За что платить юристу? Я ситуацию-то лучше любого юриста знаю, что он мне тут может ещё рассказать?
Да и где гарантия того, что после анализа договора юристом получится заключить этот договор, включив в него условия, которые защищают предпринимателя? И насколько реально потом, когда возникнет какая-то проблема, эти условия защитят его интересы?
Совершенно справедливые вопросы, должно сказать. Отвечу на них так.
Да, совершенно не факт, что в договор удастся включить именно те условия, которые будут рекомендованы вашим юристом. Не факт, что противная сторона пойдёт на какие-либо уступки. Более того, я скажу, что эта сторона вообще может отказаться заключать с таким въедливым и дотошным арендатором договор аренды. Зачем ему все эти заморочки, правда?
Но взгляните на ситуацию с другой стороны.
Если вы выдвигаете совершенно справедливые условия, которые учитывают и ваш интерес, и интерес другой стороны, а эта другая сторона от них отказывается, не может ли это являться сигналом, звоночком, что что-то не так?
Ведь вы же не отказываетесь оплачивать арендную плату своевременно и в полном объёме, не отказываетесь от депонирования средств для гарантирования интересов арендодателя. Вы просто предлагаете сделать то же самое, но на условиях, которые учитывают взаимные интересы.
Почему вашего контрагента это не устраивает? Почему вдруг у него такая реакция? Не потому ли, что за стремлением сдать площади в аренду на чётко обозначенных условиях кроется ещё какое-то скрытое желание?
Ответы могут быть разные. Но совершенно очевидно, что в нормальных, рыночных условиях все стороны заинтересованы в диалоге и взаимных уступках, а потому всегда, когда у стороны есть желание добросовестно вести бизнес, эта сторона будет открыта к адекватным встречным предложениям, к торговле и уступкам. Когда же этого не наблюдается, то…
Для того, кто до этого места дочитал, —
Мои личные бесплатные рекомендации о том, что следует сделать в таком случае самостоятельно
В этом случае надо не просто взять время на дополнительное изучение проекта договора, и «прошерстить» его вдоль и поперёк несколько раз.
В обязательном порядке надо усиленно изучить вашего предполагаемого контрагента, провести проверку его благонадёжности. Всеми возможными способами. Иначе есть риск того, что можно не просто нарваться на недобросовестное поведение с его стороны, которое приведёт к финансовым убыткам для вас. Вполне возможен вариант, что вы получите себе налоговые проблемы.
Основная из них может быть следующая: вы будете осуществлять арендные платежи с НДС и относить этот НДС на уменьшение суммы налога к уплате, а потом выяснится, что ваш контрагент умудрялся что-то «мутить» с полученным вас налогом. В результате чего в один прекрасный момент вам предъявят претензию в неполной уплате налога на добавленную стоимость по причине неправильного исчисления.
Ну а теперь небольшое и редкое «юридическое ноу-хау» от меня. Не претендую на авторство, но претендую на то, чтобы называть его именно «редким юридическим ноу-хау».
Как часто включается в договор аренды положение о так называемом депозите, то есть о денежных средствах, которые надо уплатить сверх арендной платы, чтобы гарантировать арендодателю его интересы, если вдруг арендатор перестанет платить арендную плату?
Практически в каждом договоре это положение присутствует. Это по моей практике.
А как часто этот депозит размещается не на расчётном счёте арендодателя фактически в виде предоплаты, а действительно как депозит? В банке. Как часто получение этого депозита жёстко увязано именно с тем, что арендатор, уплативший эти деньги, действительно нарушил положения договора аренды по оплате?
Практически никогда. Опять же по моей практике.
Безусловно, когда вы предложите внести в договор аренды положение, что деньги, перечисляемые в депозит, хранятся не на счёте арендодателя, а на на другом счёте в банке, и что доступ к этим деньгам возможен лишь в чётко оговорённых случаях, такое предложение вызовет у арендодателя, мягко говоря, непонимание. Однако если это грамотно объяснить, растолковать, если всё правильно и чётко изложить в договоре, и ввести во взаимоотношения по хранению и выплате депозитных средств кредитную организацию, то, повторюсь, добросовестный и адекватный контрагент будет только приветствовать подобную схему арендных отношений. Вопрос лишь в том, что такую схему надо грамотно донести.
Дальше расписывать детали этой схемы не буду, общий смысл её обозначен. Главное её достоинство в том, что риск потери депозитных денег для любой из сторон сводится к нулю. В моей практике мне удавалось такую схему использовать неоднократно.
Ну в завершение этой части статьи ещё один намёк-рекомендация в виде вопроса.
Как часто вы предлагали своим контрагентам в арендных отношениях использовать аккредитивную форму расчётов по арендным платежам?
Согласен, что все эти схемы усложняют обычные простые арендные отношения. Однако представьте, что вам, будь вы любой из сторон, предложат выбрать: или простые арендные отношения, но с риском потерять уплаченные деньги или недополучить ожидаемые платежи, или же арендные отношения сложные, но когда риск неблагоприятных финансовых и иных потерь сведён почти к нулю. Вы что вы выберете?
Да, скорей всего, придётся прибегнуть в подобных ситуациях к помощи юриста. Да придётся ему платить. И тут также придётся делать выбор: или заплатить порядка 20 — 30 тысяч рублей за проработку таких условий для договора аренды, или же сэкономить их, но с риском потерять деньги в виде арендной платы за несколько месяцев, а также с риском понести убытки из-за невозможности осуществления торговой деятельности, размер которых явно несопоставим с размером оплаты услуг юриста. Что вы из этого для себя предпочтёте, вы решите самостоятельно.
Ну а мы вернёмся к предпринимателю, решившему обращаться в суд, чтобы истребовать свои деньги от арендодателя, и перед которым встал-таки вопрос: где взять юриста?
В чём суть юридических услуг в рассматриваемой ситуации с договором аренды
Обращаю внимание: уже прошло почти три месяца с момента возникновения проблем с использованием арендных площадей.
Предположим, что юрист был найден. Опустим детали поиска, скажу лишь, что на поиск юриста, который устроит потенциального заказчика, на достижение и оформление с ним договорённостей требуется время.
Ну и, само собой, также потребуются деньги на оплату юридических услуг, скорей всего, оплата будет вперёд. Попробуем прикинуть, какова стоимость юридических услуг для данной ситуации.
Сначала очертим то, что будет делать юрист.
1. Детально изучит и поймёт суть сложившейся ситуации.
Для этого он проведёт встречу с заказчиком — бизнесменом, потребует представить все документы, касающиеся данной ситуации (договоры, переписку, при необходимости — учредительные документы, прочие письменные материалы). Ориентировочное количество времени, которое потратит на это юрист (при условии, что материалы уже все готовы, и ему не надо участвовать в их отборе и поиске, они собраны) — порядка двух рабочих дней или 8 — 10 рабочих часов.
2. Проанализирует ситуацию в разрезе действующего законодательства и сложившейся судебной практики арбитражных судов регионального и высшего уровней. Даст правовую оценку ситуации, сформрует правовую позицию стороны по ситуации, оценит возможные шансы и вероятность достижения необходимого результата.
На это может уйти три рабочих дня, или 10 — 20 рабочих часов.
3. Ознакомит со своими выводами и предложениями бизнесмена, проведя с ним встречу, на которой будет принято решение о дальнейших действиях, в том числе окончательное решение о необходимости обращения в суд.
Это ещё один рабочий день и 2 — 3 рабочих часа.
И вот тут юрист как профессионал своего дела обязательно должен обратить внимание своего заказчика на один важный нюанс.
Дальше —
Ещё бесплатная юридическая консультация по договору аренды.
Как вы помните, в своё последнее посещение арендодателя бизнесмен оставлял ему подготовленное письменное требование о прекращении договора и возврате уплаченных денежных средств.
Предположим, что в этом письменном требовании всё было изложено правильно (насколько это возможно без участия юриста, конечно). Требования о прекращении договора, основаны на положениях законодательства и заключённого договора. (А ведь совсем не факт, что в договоре, заключённом без его предварительной юридической экспертизы, нет условий, которые ограничивают возможность досрочного прекращения договора. Это к вопросу о заключении договора таким, каким его предложил арендодатель) Чётко зафиксированы даты прекращения договора, отражены суммы, требуемые к возврату и т.д.
Допустим, что всё чудесным образом было изложено грамотно и правильно.
Какова, на ваш взгляд, вероятность того, что предприниматель, самостоятельно, без посторонней консультации, подготовил и представил на подписание арендодателю одновременно со своим требованием о прекращении договора и выплате причитающихся денежных средств еще один обязательный в таких случаях документ?
Документ, согласно которому арендатор возвращает арендодателю площади, которые он использовал в своей торговой деятельности. Обычно этот документ именуется актом возврата (передачи-приёма) арендованного имущества, который подписывается обеими сторонами и юридически фиксирует именно факт возврата, а значит — прекращения арендных отношений.
Казалось бы, что тут такого: ведь даже если этот акт не был представлен, всё равно же есть документ, которым можно подтвердить волю и желание арендодателя, направленные на прекращение арендных отношений. Отсутствие такого акта не должно являться препятствием для того, чтобы арендодатель защитил свои права.
И вот тут я вынужден вас разочаровать.
Можно сколько угодно не замечать этого препятствия для защиты своих прав. Однако судебная практика на этот счёт весьма однозначно говорит, что моментом прекращения арендных отношений является возврат арендованного имущества.
А как можно подтвердить, что вы вернули арендованное имущество арендодателю? Только актом о возврате этого имущества.
Безусловно, арендодатель может уклоняться и затягивать процесс подписания такого акта. Более того, он может просто отказаться от его подписания, если он не согласен с вашей позицией по данному вопросу или просто не хочет это делать. Но это-то уже неважно. Если будет доказано, что акт о возврате арендодателю был передан, то даже если он его не подпишет, это всё равно будет означать, что имущество вы ему вернули. А коль имущество возвращено, то арендные отношения уже точно не могут продолжаться далее. Другой вопрос, как в этом случае решаются вопросы по арендной плате: в договоре могут различные условия и уловки, которые даже несмотря на прекращение арендных отношений не дают арендодателю права требовать возврата уплаченных сумм.
Однако совершенно точно можно утверждать, что если акта о возврате арендованного имущества нет, если он арендатором не подписан и не передан на подписание другой стороне, то даже если арендатор давно-давно съехал с арендованных площадей и написал об этом во всех газетах и известил всех по телевизору, это почти всегда означает лишь одно: арендные отношения продолжаются и вы до сих пор несёте обязанности арендатора.
Вот и в нашем случае с уже ставшим родным за время чтения бизнесменом-арендатором именно так и произошло.
Он передал арендодателю письмо, информирующее о прекращении договора аренды, и с требованиями о возврате уплаченных денежных средств в виде арендной платы за квартал вперёд, а также депонированных денежных средств.
Но арендованное имущество назад арендодателю не вернул. Точнее акт о возврате имущества не представил.
И что получилось к моменту, когда юристом была изучена вся эта ситуация, проанализированы документы, законодательство, судебная практика?
А получилось то, что всё то время, когда торговая деятельность фактически не могла осуществляться, а бизнесмен пытался разрешить этот вопрос со своим арендодателем, все эти три месяца арендные отношения сохранялись. И несмотря на то, что бизнесмен считал, что коль скоро он не может пользоваться этим имуществом, то и платить он за него не должен, на самом деле, согласно закону и согласно договору он обязан уплачивать арендную плату.
Более того, он её обязан уплачивать вплоть до того момента, пока сторонами не будет подписан акт о возврате этого имущества или же пока не истечёт срок, отведённый для подписания акта со стороны арендодателя.
Однако это же ещё не всё, на что хотелось бы обратить ваше внимание.
Факт получения другой стороной требования о прекращении договора и выплате денежных средств, а также акта о возврате арендованного имущества обязательно надо подтвердить в суде.
Вы скажете: так это ж всё очевидно и элементарно! Согласен. Это настолько очевидно и элементарно, что часто на это не обращают внимание, а потом возникают сложности в вопросах доказывания в суде своей правоты.
Однако уверяю вас. Именно этот «очевидный момент» в моей богатой практике многократно менял казалось бы беспроигрышную позицию стороны на прямо противоположную. Беспроигрышную — это по мнению заказчика, но никак не по моему мнению.
Отсутствие доказательств получения, отправки, вручения противоположной стороне какого-либо документа означает почти всегда только одно: противоположная сторона этот документ не получала! Даже если вы вручили его полномочному представителю лично в руки, а он, прямо и открыто глядя вам в глаза, пообещал, что обязательно ознакомится с представленным документом, заверил вас в том, что можно не сомневаться в его добросовестности и искреннем желании соблюдать надлежащим образом обязательства по договору. Запомните, если после подобного обещания у вас на руках не осталось копии переданного документа с отметкой этого представителя о получении, то про факт передачи документа можно забыть. Не было! Ничего не было!
Так вот, возвращаясь к возврату имущества по договору аренды.
Элементарный недочёт — отсутствие акта о возврате арендованного имущества. Насколько сложно его было его не допустить?
Правильно, теперь вы знаете, что так надо делать, и вам кажется, ну так ведь!!! Это ж «детская ошибка»! И будете неправы.
Это не детская ошибка. Это системная ошибка, а системная ошибка не бывает «детской или недетской».
Бизнесмен не может знать всех мелких деталей юридического толка, пока с ними не столкнётся лично. Задача бизнесмена Он должен организовать свой бизнес так, чтобы эти ошибки у него не возникали, а если и возникали, то исправлялись бы максимально безболезненно. А в данном случае такой системы не было. Не посчитал он нужным обратиться за советом к юристу. Возможно, просто пожалел денег, возможно — по другим причинам.
Теперь просто посчитаем во что вылилась эта ошибка. Оговорюсь, что суммы, о которых пойдёт речь могут восприниматься по-разному.
Арендная плата за квартал составляла порядка 500 тысяч рублей. Это сумма, которую бизнесмен практически точно уже потерял. Она совершенно правомерно будет удержана в виде арендной платы.
Плюс к этому — арендная плата за период пока с помощью приглашённого-таки юриста будут сделаны правильные действия, направленные на прекращение арендных отношений.
Прибавьте к этому стоимость амбиций и неверия словам приглашённого юриста, который скажет, что про уплаченную сумму можно забыть. Эта стоимость выразится в том, что бизнесмен-арендатор настоит, чтобы попытаться всё-таки взыскать эти деньги через суд (ну а вдруг — прокатит?), а значит — заявить их в составе исковых требований, с которых уплатить государственную пошлину, которая по причине отказа в иске в этой части не будет возмещена за счёт другой стороны.
Прибавьте увеличение стоимости услуг приглашённого юриста, которому надо будет потратить дополнительное время, поскольку придётся не только подготовить исковое заявление в суд, но и провести всю ту подготовительную работу по прекращению договора, которая не была надлежащим образом сделана до него, чтобы вообще в суде не проиграть процесс.
В итоге сумма потерь и затрат может увеличиться ещё процентов на 30 — 40, то есть уже порядка 650 — 700 тысяч рублей.
Да, для кого-то — цифры смешные, уж очень маленькие, для кого-то — вполне приличные. Но главное не в цифрах, главное — в сути.
Для того, чтобы избежать этих потерь надо было всего-то обратиться хотя бы за разовой консультацией к специалисту — профессионалу.
Стоимость консультации составила бы около 10 тысяч рублей.
Как вам кажется, имеет смысл потратить 10 тысяч рублей вперёд, чтобы предотвратить потери, в 60 раз большие? И при этом не надо забывать, что сама ситуация уже проблематичная. Что эти затраты хоть и дают возможно предотвратить потери в 60 раз большие, но они эти потери автоматически не возмещают. Необходимость осуществления дальнейшей деятельности по взысканию денег с арендодателя никуда не исчезла. В суд надо всё равно будет идти.
Продолжим разбор ситуации, которую можно было не допустить, если с самого начала подключить к вопросу профессионала юриста, оплачивая его работу. При том, что в итоге всё равно пришлось его привлекать.
Что же дальше будет делать юрист.
4. Подготовит и надлежащим образом направит в адрес арендодателя необходимые документы о прекращении договора, включая акт о возврате арендованного имущества. Один рабочий день, 5 — 6 рабочих часов.
5. Подготовит исковое заявление в суд и все необходимые материалы для обращения в суд. 2 — 3 рабочих дня, или 10 — 20 рабочих часов.
6. Направит исковое заявление и подготовленные материалы в суд. 1 рабочий день, 3 рабочих часа.
7. Посетит предварительное заседание в суде, а затем и несколько основных заседаний, не менее двух. По суммарному учёту время, затраченное на участие в судебных заседаниях может составить от 5 до 30 часов. В течение какого времени будет идти процесс точно сказать сложно, но точно не менее 2 месяцев, скорей всего — около 4 месяцев.
Будем считать, что суд вынесет решение в пользу нашего арендатора и это решение не будет обжаловано и «засилится» (в чём я очень сильно сомневаюсь, но для наглядности сомнения пропустим). После чего оно также весьма успешно будет исполнено.
Юридические услуги по договору аренды: финансово-экономические выводы
Подведём итоги, сколько будет затрачено времени на всё эту процедуру вообще, а также какие временные затраты будут понесены привлечённым юристом, предполагая самое благоприятное развитие событий, когда все действия происходят чётко, точно, без задержек и проволочек.
Общее количество времени, в течение которого будет длиться этот проект по взысканию денежных средств с арендодателя, составит порядка 4 месяцев.
Самое минимальное количество затраченного рабочего времени юриста на этот проект в течение этих 4 месяцев составит 30 часов.
Если провести расчёт стоимости услуг из почасовой ставки, которая примерно составляет 5 000 рублей за 1 час работы, то стоимость услуг юриста составит 150 тысяч рублей. Столько будут стоить услуги юриста, который на рынке города Москвы занимает нишу средней ценовой категории. Можно поискать и найти юриста, который обойдётся дешевле. Можно в процессе переговоров при определённых условиях снизить стоимость услуг юриста. Но в этом случае уже может возникнуть другой риск. Тут я предлагаю вспомнить отчасти историю «рекомендованного юриста характерного вида», насколько там всё «отлично получилось».
Выбор юриста только лишь по критерию стоимости его услуг — это неверный подход. Сейчас не об этом, про это я напишу ещё отдельно.
И что же получается.
Получается, что для взыскания 500 000 рублей депозита у арендодателя, а только эту сумму можно будет юридически взыскать, поскольку арендную плату, уплаченную за три месяца вперёд, в таком же размере наш уважаемый предприниматель из-за системных ошибок ведения своего бизнеса уже, что называется, «профукал», надо будет понести затраты оказание юридических услуг в размере 150 000 рублей.
Это при благоприятном стечении обстоятельств: если будет выигран суд в первой инстанции, не будет апелляции, долгого исполнительного производства и т.п. При условии, что судебные расходы в виде государственной пошлины будут компенсированы за счёт проигравшей стороны — арендодателя.
Если повезёт, то суд может даже компенсировать судебные расходы на услуги представителя в суде. 50 тысяч — это уже из области фантастики. Скорей всего 20 — 30 тысяч.
Это при том, что в расчёт не берутся различные накладные расходы на этот процесс: затраты на поездки, на отправку документов, на копирование, на нотариальное заверение документов, на телефонные переговоры и т.д. и т.п.
А стоило ли это всё того?..
Совершенно прогнозируемая реакция заказчика в таких ситуациях — это возмущение дороговизной стоимости юридических услуг и всего этого процесса.
И, чаще всего, заказчик сознательно смещает акценты на то, что причина таких расходов не в системных ошибках ведения им своего бизнеса, а именно в том, что «юристы обнаглели», «дерут с трудящихся втридорога, ничего не делая при этом». А как ему реагировать, если в душе-то он понимает, что облажался, что всё надо было делать иначе, но признаться, что он «профукал» на пустом месте столько денег, он не может. А тут него ещё требуют денег за юридические услуги.
И что же в итоге получается:
— 7 месяцев «бодания» с арендодателем.
— Потерянные полмиллиона рублей арендной платы за время ожидания от арендодателя позитивного разрешения ситуации.
— Остановленная на 3 месяца в надежде на это же самое позитивное разрешение ситуации торговая деятельность.
— Затраты на персонал в течение 3 месяцев.
— Затраты на юридические услуги в сумме 150 000 рублей.
— Накладные расходы на период судебного процесса.
— Уйма нервов и сил.
— Выстраданные и вырванные от арендодателя депонированные деньги, 500 000 рублей, не приносившие никакого дохода в течение 7 месяцев.
Всё это возникло потому, что бизнесмен сэкономил на оплате юридических услуг в самом начале, когда затевался процесс заключения договора аренды. И сколько было сэкономлено, посмотрим:
— 10 000 — 15 000 рублей — на анализ и выявление договорных рисков и/или
— 20 000 — 30 000 рублей — на разработку и подготовку собственного варианта договора аренды либо оформление разногласий на предложенный вариант договора аренды и/или
— 10 000 рублей — на комплексную консультацию по вопросу заключения и прекращения заключённого договора аренды.
Даже если воспользоваться всеми обозначенными услугами, то их сумма составила бы порядка 50 000 рублей.
50 тысяч рублей благодаря которым можно было избежать прямых потерь на сумму порядка 750 000 рублей, и возвратить обратно себе ещё 500 000 рублей.
Как вам кажется, имело ли смысл понести затраты на юриста на начальном этапе данной деятельности?
Я сознательно рассмотрел в качестве примера арендные отношения в связи с работой торговой точки. Для торговой деятельности очень важно, чтобы то место, которое арендовано использовалось ежеминутно, без каких-либо остановок, поскольку каждая остановка деятельности — это упущенные покупатели, а значит — потерянные деньги. Торговля очень болезненно «переживает» проблемные ситуации с использованием арендуемых площадей, когда ими становится невозможно пользоваться по прямому назначению.
Цифры, которые я использовал в примере, чуть округлены, но порядок их именно такой. И они наглядно демонстрируют, насколько несопоставимы могут быть эффективность затрат на юридические услуги на разных этапах вовлечения юриста в процесс в сравнении с получаемой в итоге выгодой, а при небольших суммах требований это особенно наглядно:
— заплатить 150 000 (Сто пятьдесят тысяч) рублей юристу, чтоб вернуть себе 500 000 (Пятьсот тысяч) рублей, или
— заплатить 50 000 (Пятьдесят тысяч), чтоб не потерять 750 000 и вернуть 500 000, то есть сохранить для себя 1 250 000 (Один миллион двести пятьдесят тысяч) рублей.
В первом случае коэффициент эффективности деятельности юриста составляет 3,33, а во втором — 25.
То есть задержка с привлечением юриста и вовлечением его в процесс может в разы снижать эффект от его деятельности, а значит — на порядок снижать размер компенсаций для бизнесмена за нарушение его прав и интересов.
Безусловно, для других бизнесов проблемы именно арендных отношений могут быть не настолько критичны, но у них бывают свои, не менее «вредоносные заморочки», обусловленные изначальным непрофессиональным оформлением тех или иных договорных отношений. Об этом мы поговорим в другой статье. У меня есть очень характерный казус по ситуации с договором купли-продажи и поставки.
Также надо не забывать, что каждая ситуация сама по себе уникальна, в каждой конкретной ситуации присутствуют свои индивидуальные факторы, которые на неё влияют. Но принципы, тем не менее, остаются теми же самыми.
Чем раньше будет привлечён к тому или иному процессу в бизнесе специалист-профессионал, в нашем случае — юрист, тем меньшие потери ожидают бизнес. Надеюсь, мне удалось убедить вас в этом хотя бы частично.
Ну а теперь — самое главное.
Для чего была написана вся эта статья про юридические услуги на примере договора аренды/субаренды.
Не буду ходить «вокруг да около».
Я написал эту статью, чтобы каждый предприниматель, заключая тот или иной договор, задумывался о том, что, затратив приемлемую сумму денег на профессиональные юридические услуги, он не даёт возможности сложится такой ситуации, при которой его потери через какое-то время будут в десятки раз выше. Он «губит» подобную ситуацию в зародыше. И, наоборот, когда он экономит на оплате юридических услуг, риск потерять деньги, силы, имущество, время и т.п. никуда не исчезает, а возрастает в десятки раз.
Безусловно, само по себе привлечение юриста ещё не гарантирует, что оказанные им профессиональные услуги будут качественными, а затраты на юридические услуги будут оправданными и экономически выгодными. Но в этом случае главное — это правильный выбор грамотного и опытного юриста.
И вот в этой части я предлагаю Вам рассмотреть меня как юриста-профессионала, который сумеет оказать Вам персональные юридические услуги высшего уровня по доступным ценам.
Стоимость обычно оказываемых мной юридических услуг обозначена на соответствующих страницах данного сайта:
— Абонентское юридическое обслуживание
Однако в свете настоящей статьи для Вас как для человека, сумевшего дочитать этот текст до этого момента, мной предлагается следующая персональная юридическая услуга:
Комплексный анализ договора аренды.
Что в себя включает услуга:
— анализ предложенного к заключению или заключённого договора аренды движимого или недвижимого имущества;
— выявление имущественных, финансовых, налоговых рисков, вытекающих из договора или его проекта;
— выдача рекомендаций о том, какие условия в проекте договора следует исключить, изменить или добавить;
— выработка аргументированной позиции в переговорах с другой стороной по заключению предложенного варианта договора аренды;
— рекомендации по технике оформления и подписания договора аренды;
— карта составляемых документов и план-график документооборота по заключённому договору аренды;
— консультирование и предложение решений по вероятным проблемным ситуациям, из заключённого договора аренды;
— разработка плана действий с целью изменения договора аренды;
— разработка плана действий и предложение решений по прекращению договора аренды;
Как это происходит.
1. Для начала Вам следует направить в мой адрес заявку, использовав любой из способов связи, которые изложены в разделе «СВЯЗАТЬСЯ СО МНОЙ» на этом сайте, либо, заполнив форму, указанную в конце этой статьи.
2. В заявке кратко описываете то, в чём состоит Ваш вопрос, и указываете свои контактные данные. После этого я в течение нескольких часов выхожу с Вами на связь. В ходе обсуждения ситуации мы с Вами договариваемся об условиях сотрудничества.
3. Вы оплачиваете оговорённую стоимость моей услуги. Оплата производится любым согласованным между нами способом.
4. Вы направляете все имеющиеся по вопросу документы и материалов в отсканированном виде на мой адрес электронной почты.
5. Я приступаю к работе на следующий день после получения денежных средств в оплату своих услуг и получения необходимых документов и материалов.
6. В течение 1 — 2 дней я подготавливаю и направляю в письменном виде Вам свои рекомендации, ответы и иную необходимую информации, которая составляет содержание оказываемой услуги. Если в ходе выполнения работ потребуются дополнительные документы или информация, то я незамедлительно запрашиваю их, срок выполнения работ может в таком случае соразмерно сдвинуться.
7. Срочное выполнение работы (оказание услуги), то есть в день поступления оплаты или до поступления оплаты, осуществляется по специальной договорённости с заказчиком услуги.
Что Вы получите.
1. Письменный анализ проекта договора аренды и представленных материалов с рекомендациями по исключению, включению или изменению условий договора.
2. Письменный перечень вероятных рисков с рекомендациями, как их избежать.
3. Письменные рекомендации по технике оформления и подписания договора.
4. Письменная карта составляемых документов.
5. План-график документооборота по заключённому договору аренды.
6. План действий по изменению или прекращению договора аренды (при необходимости).
Сколько это стоит.
1. Стоимость выполнения работ равняется от 5% размера арендной платы за один календарный месяц аренды, но не менее 10 500 (Десяти тысяч пятисот) рублей, единоразово.
2. В случае, если сумма месячной арендной платы составляет свыше 500 000 рублей , то стоимость услуг дополнительно оговаривается с заказчиком.
3. Стоимость срочного выполнения работ (оказания услуги) увеличивается на повышающий коэффициент, равный 2.
Заказать услугу«Комплексный анализ договора аренды» |
P.S. Знаете, пока ещё есть один способ получить экспресс-анализ вашего договора на совершенно неожиданных условиях? Не знали? Посмотрите по ссылке ниже:
|
Экспресс-анализ договора за символическую плату! СМОТРИТЕ ЗДЕСЬ! |